Accollo Mutuo: Cos’è, Come Funziona e Quando Conviene

L’accollo del mutuo rappresenta una procedura finanziaria di particolare interesse tanto per chi compra quanto per chi vende un immobile. Attraverso il subentro di un nuovo debitore – l’accollante – nel pagamento delle rate di un mutuo già esistente, è possibile strutturare la transazione con un evidente risparmio su costi accessori e tempistiche. Ma come funziona esattamente questa pratica e soprattutto, quando conviene optare per l’accollo piuttosto che accendere un nuovomutuo?

Orientarsi tra le maglie del mercato immobiliare e creditizio richiede conoscenza ed esperienza. In questo approfondimento, mettiamo a fuoco le dinamiche dell’accollo del mutuo, spiegando nei dettagli le sue implicazioni e vantaggi e offrendo una panoramica chiara su come e quando questa soluzione possa rappresentare la scelta strategica migliore per le esigenze di compratori e venditori.

Definizione e Funzionamento dell’Accollo del Mutuo

La definizione di accollo mutuo si riferisce al trasferimento di un debito ipotecario da un soggetto, noto come l’accollato, a un altro, detto l’accollante. Il funzionamento dell’accollo implica che l’accollante si impegna al pagamento delle rate del mutuo precedentemente concordate dall’accollato con la banca, che in questa situazione si definisce accollatario. Questa successione del debito non altera le condizioni iniziali del finanziamento.

Le fasi del processo di accollo includono:

  1. La stipula di un accordo preliminare tra accollante e accollato.
  2. L’approvazione della banca e le condizioni dell’accordo di accollo.
  3. La formalizzazione dell’accollo attraverso un atto notarile.
  4. Il passaggio di proprietà e la successione del debito.

Uno dei vantaggi decisivi è dato dal fatto che l’accollante può evitare tutti i costi normalmente associati all’istituzione di un nuovo mutuo, tra cui spese di istruttoria, di perizia e notarili. Di seguito, viene presentata una tabella comparativa che evidenzia le differenze chiave tra la stipulazione di un nuovo mutuo e il funzionamento dell’accollo:

ParametroNuovo MutuoAccollo del Mutuo
Costi InizialiElevati (istruttoria, perizia, notarili)Ridotti
TempiMediamente lunghi per l’istruttoriaVelocità nel trasferimento del debito
Condizioni del MutuoDipendenti dalla nuova negoziazioneMantenute le condizioni originali
Vantaggi per l’AccollanteDeve sostenere tutti i costi e le valutazioni del merito creditizioEvita costi aggiuntivi e può beneficiare di condizioni già valutate favorevolmente

Questa alternativa è particolarmente strategica nel caso in cui l’accollato sia un’entità aziendale, potendo comportare l’assunzione, da parte dell’accollante, di solamente l’80% del debito residuo. Tutto ciò esemplifica un efficiente funzionamento, e la successione del debito si rivela come un’opzione vantaggiosa nelle giuste circostanze.

Le Parti Coinvolte nell’Accollo: Accollante, Accollato e Banca

In ogni operazione di accollo del mutuo, le parti coinvolte assumono ruoli e responsabilità chiaramente delineati. Questi soggetti sono fondamentali per il corretto svolgimento della trattativa e la riuscita dell’operazione stessa.

Chi è l’Accollante

L’accollante è la figura chiave nell’operazione di accollo. Si tratta del soggetto che decide volontariamente di farsi carico degli obblighi dell’accollato, assumendone i debiti residui. Questa scelta può essere motivata dalla volontà di acquistare un’immobile o magari per chiudere una situazione finanziaria in occasione di una separazione o divorzio. L’accollante deve mostrarsi solvibile e affidabile agli occhi della banca per poter prendere il posto dell’accollato senza intoppi.

Il Ruolo dell’Accollato

L’accollato è il mutuatario originale, colui che era in precedenza responsabile del rimborso del finanziamento. Nei casi di accollo del mutuo, il suo ruolo cambia in base alla tipologia di accordo scelto: se cumulativo, rimane comunque impegnato come garante del debito insieme all’accollante; se liberatorio, viene escluso da ogni futuro obbligo di pagamento delle rate.

La Posizione della Banca

La banca scelta dall’accollatario riveste un ruolo decisionale nel processo di accollo. È l’ente creditore in grado di accettare o rifiutare l’accollante come nuovo debitore. La sua decisione sarà basata su valutazioni legate alla solvibilità dell’accollante, alle condizioni del mercato e al confronto tra i vantaggi di mantenere il mutuo in essere oppure di approvare un nuovo finanziamento con potenziali condizioni aggiornate a seconda del contesto economico attuale.

ParteRuolo e Responsabilità
AccollanteAssume i debiti residui del mutuo originario e diventa il nuovo debitore principale agli occhi della banca.
AccollatoVariabile: rimane garante in caso di accollo cumulativo oppure è liberato da ogni obbligo in caso di accollo liberatorio.
Banca AccollatarioValuta l’accettazione dell’accollante come nuovo debitore e decide sulla prosecuzione delle condizioni del mutuo originario oppure sulla stipulazione di un nuovo finanziamento.

La negoziazione tra queste parti coinvolte nell’accollo può portare a un accordo che soddisfa le necessità di tutti gli attori coinvolti, salvaguardando allo stesso tempo gli interessi dell’istituto di credito.

Tipologie di Accollo: Differenze e Caratteristiche

Le operazioni di accollo mutuo si distinguono principalmente in due tipologie: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio. Entrambe queste forme di accollo comportano specifiche implicazioni legali e finanziarie per le parti coinvolte e rispondono a esigenze contrattuali differenti. Esaminiamo in dettaglio le caratteristiche e le differenze tra le due varianti del contratto di accollo.

Accollo Cumulativo

Nel contesto dell’accollo cumulativo, il soggetto che si assume il debito, noto come accollante, si unisce al debitore originale, ossia l’accollato, nel rimborso del mutuo. È una forma di solidarietà debitoria dove entrambi i soggetti rimangono vincolati al debito. Il vantaggio principale risiede nella maggiore flessibilità concessa all’accollato che, pur non essendo completamente sciolto dall’obbligo, gode di un alleggerimento della propria posizione debitoria. Questa tipologia di accollo è frequentemente adottata quando si desidera mantenere un certo grado di sicurezza per l’istituto di credito.

Accollo Liberatorio

L’accollo liberatorio, al contrario, prevede che il debitore originario venga completamente liberato dall’obbligo di pagamento. Il debito viene trasferito all’accollante in modo esclusivo, che diventa l’unico responsabile verso la banca. Affinché sia possibile adottare questa forma di accollo, è necessaria l’esplicita accettazione da parte dell’istituto creditore, il quale potrebbe richiedere un riesame della solvibilità del nuovo debito. Questa soluzione è spesso utilizzata per facilitare le operazioni di compravendita immobiliare, permettendo al venditore di liberarsi completamente del residuo mutuo.

  • Tipologie Accollo: cumulativo e liberatorio
  • Contratto Accollo: necessita di un atto notarile per essere formalizzato
  • Accollo Cumulativo: il debitore originario resta garante
  • Accollo Liberatorio: il debitore originario viene esonerato da ogni obbligo

Il Contesto Legislativo dell’Accollo del Mutuo

Nel comprendere il meccanismo di funzionamento dell’accollo del mutuo, è indispensabile interrogarsi sul contesto legislativo che ne regola le dinamiche. Secondo l’articolo 1273 del Codice Civile, è chiaro che ogni passaggio di responsabilità debitoria deve ottenere il consenso formale del creditore, il quale deve autorizzare il trasferimento del debito e la conseguente liberazione dell’accollato, qualora questa sia stata espressamente concordata. Il quadro normativo fornisce una struttura certa e sicura per tutte le parti coinvolte, delineando diritti e doveri con precisione.

Analizzando la normativa sull’accollo del mutuo, si identificano due tipologie principali: l’accollo “interno”, che rimane confinato all’accordo tra accollante e accollato senza l’esplicito intervento del creditore, e l’accollo “esterno”, che richiede invece l’approvazione attiva della banca. Questa distinzione è fondamentale per comprendere a pieno l’ambito di applicazione dell’accordo e le relative implicazioni legali, soprattutto per questioni di responsabilità e di liberazione da obblighi precedentemente assunti.

La scelta tra un’accordo cumulativo o liberatorio può avere notevoli conseguenze pratiche: influisce sulla posizione finanziaria e giuridica dell’accollante e sull’esposizione dell’accollato. È pertanto essenziale che tutti i soggetti coinvolti nell’operazione possiedano una chiara comprensione della regolamentazione prevista dall’articolo 1273 del Codice Civile, valutando attentamente le condizioni al fine di operare scelte coerenti con i propri interessi e con quelli dell’altra parte. In ultima analisi, il contesto legislativo dell’accollo del mutuo serve a garantire trasparenza, prevedibilità e sicurezza in un’operazione di vitale importanza come il trasferimento di un debito ipotecario.

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